Один из крупнейших тюменских застройщиков «Сибстройсервис» переживает не лучшие времена: новое законодательство о долевом строительстве заставило компанию переориентироваться на сотрудничество с банками, минуя прямые контакты с дольщиками. Как результат — сдвиги по срокам сдачи трех домов в жилом комплексе на два месяца и поток исков к застройщику. Владелец «Сибстройсервиса» Василий Юрочкин рассказал URA.RU о подводных камнях в работе с банками и перспективах решения проблем компании.
— Как получилось, что успешный на протяжении 27 лет застройщик «Сибстройсервис» столкнулся с проблемами в своей работе?
— В 2019 году мы подошли к проектному финансированию с 84 тысячами кв. м. незавершенного строительства. На завершение проекта потребовалось 600 млн рублей в рамках проектного финансирования. С такими цифрами мы обратились в банк ВТБ, и они три месяца водили нас по кругу. И тут я понял — они не понимают, что такое незавершенное строительство. Подключили второй банк и отправили документы в Сбербанк. Ситуация повторилась. 13 ноября мы попали на комиссию в Минстрой России. Его глава Владимир Якушев лично выслушал наши проблемы и дал банкам рекомендации продолжить работу с нами. Уже 25 ноября Сбербанк дает отказ с расплывчатой аргументацией. Министр рекомендовал подключиться банкиров «Дом.рф» к рассмотрению нашего дела. И начинается сканирование всего нашего хозяйства, которое заняло четыре месяца. И первого апреля нам выдвигают отлагательные условия.
— То есть условия, которые вы должны будете обязательно выполнить для продолжения финансирования?
— Да. Тут нужно понимать ситуацию. До 2018 года у нас никаких штрафных санкций не было, а после началась атака юристов [из-за задержек в 1-2 месяца, прописанных в договоре — Прим. ред.]. Обращался в прокуратуру, полицию — ничего не помогло. Таким образом, за два года у меня из бюджета компании вынули 284 млн. Если 2017 год я заканчивал с прибылью сто с лишним миллионов, то в последующие юристы это все уничтожили, начав атаку наших дольщиков с предложениями через суд добиться компенсации за просрочку сдачи домов. При этом все объекты, за которые они хотят получить штрафы и пени, уже сданы и переданы покупателю. На сегодняшний день в Омске рассматриваются иски на сумму еще 74 млн рублей. И сейчас мы выплатили штрафы 62% дольщикам четырех тысяч квартир, которые сдали. А согласно отлагательным условиям, дополнительных соглашений должно быть заключено с 80% дольщиков. То есть мне нужно еще их найти и попросить, чтобы они предъявили нам иски. Глупость полнейшая. Ну или «положите 96 млн на расчетный счет, чтобы мы не нервничали». А откуда мы возьмем эти деньги, их это не интересует.
— Есть еще какие-то условия?
— Мы должны предоставить в банк документы, подтверждающие полное исполнение своих обязательств перед «Дом.рф» [Госкомпания передает землю РФ застройщикам]. Общий долг перед «Дом.рф» 40-45 млн рублей за аренду участков, на которых уже проложены сети и где из-за отказа банков в финансировании мы не можем построить новые дома. К примеру, для понимания — возьмем стоквартирный дом. Вот мы построили его, 50 квартир продали — а потом пришел банк и встал между нами и покупателями, сказав — мы не дадим вам эти деньги. И не важно, что мы уже построили. Банк так и отвечает — «это ваши проблемы».
— А чем мотивируют такое решение?
— Тем, что они не знают, что такое комплекс. Я скажу так — не хотят знать. Вся проблема в чем — они не работают по общестроительным нормам и правилам. Они работают по внутренним стандартам, которые скопировали из английской системы. Только забыли про маленькую деталь — капитализм в Англии существовал уже 400 лет. По сути, ситуация такая — банки разработали одни правила, а строители работают по другим нормам. И получается, что мы платим уже за то, что использовали. 27 лет мы не знали никаких проблем, брали дольщиков, перед ними отчитывались — и все. Только вступил закон в силу — пошли проблемы. Банкам проще отслеживать один объект. А когда их десять, банк просто растерялся — зачем ему такой риск. Этот вопрос все равно надо как-то решать — возможно, чтобы играла роль репутация застройщика. У меня был 441 человек строителей! Делали все — начиная от забивки свай и кончая отделочными работами. А на сегодняшний день осталось 180 человек, 260 как корова языком слизала. Они приходят ко мне, чуть ли не плачут — возьмите. А куда?
— Сколько в целом денег «ушло» у компании на суды и платежи?
— Вот, к примеру, за землю «Дом.рф» мы заплатили вместе с сетями 766 млн. И еще по договору мы им должны 40-45 млн рублей. В 18 году ГП-7 в Плеханово-2 не пропустили по строительным декларациям — в результате из бюджета компании ушло еще 855 млн. Плюс адвокаты, выплаты дольщикам. В общей сложности по моим подсчетам, из «Сибстройсервиса» из оборота подобным образом «вырвали» 2,8 млрд рублей.
— По сути, вам нужно от банков 600 млн рублей, чтобы разрешить все проблемы?
— Нет. От банка, чтобы вытащить всю ситуацию, нам нужно проектное финансирования наших 60 тыс. кв. м. В мае я расписал даже сроки начала строительства и окончания. Больше не надо, мы остальное закроем за счет доходной части. Вот 22 сентября я был на приеме у губернатора Александра Моора вместе с представителями ГУС, он меня вызвал по этому вопросу. Достал калькулятор и говорит — давайте посчитаем. Себестоимость квадратного метра — 35 тыс. рублей. А рыночная цена — 60 тыс. рублей за кв. м. Я говорю — давайте еще опустим до 55 тыс. кв. м. Итого мы имеем 20 тыс. рублей с каждого квадратного метра. Умножаем — это 1,2 млрд. Сколько нужно средств, чтобы достроить? 600 млн рублей. То есть я по окончанию строительства буду иметь грязной прибыли еще 600 млн. Он говорит — вопросы есть? Идите работайте. Область нас поддержала, сейчас идут переговоры с банками.
— Каким видите выход, если банки не поддержат?
— На сегодняшний день я продаю основные средства. Это прекрасный цех на ул. Туринской для крупнопанельного домостроения. Я заплатил за него 147 млн рублей, пришлось продать за 55 млн рублей. Это была необходимость — нельзя остановить производство. Кроме того, продал личного имущества на 410 млн рублей. Вот этот год и 3 месяца я удерживаю компанию и продолжаю стройку за счет реализации собственного имущества. Считаю, в создавшейся ситуации не надо искать виновных. Государству нужно подойти к комплексным застройкам с другого угла и помочь выстроить связку застройщик — банки — дольщики. Мы со своей стороны на сегодняшний день максимально сосредоточены на выходе из сложившейся ситуации и будем бороться до последнего сданного метра жилья, которое находится у нас в работе.
Автор: Сергей Малышев
